{"id":955,"date":"2015-09-24T08:40:16","date_gmt":"2015-09-24T12:40:16","guid":{"rendered":"http:\/\/equipelabrosse.com\/?p=955"},"modified":"2015-10-05T15:26:30","modified_gmt":"2015-10-05T19:26:30","slug":"demystifions-les-statistiques-immobilieres","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/equipelabrosse.com\/en\/non-classe\/demystifions-les-statistiques-immobilieres\/","title":{"rendered":"D\u00e9mystifions les statistiques immobili\u00e8res!"},"content":{"rendered":"<p>&#8221; <strong>Plusieurs organismes et entreprises publient r\u00e9guli\u00e8rement des statistiques au sujet de l\u2019immobilier. Parfois, les r\u00e9sultats se contredisent d\u2019une source \u00e0 l\u2019autre \u2014 vous vous demandez donc peut-\u00eatre pourquoi, par exemple, certains affirment que le nombre de ventes augmente alors que d\u2019autres disent le contraire. La question se pose aussi pour la variation des prix.<\/strong><\/p>\n<div class=\"row-fluid\">\n<div class=\"span9 article_wrapper\">\n<div class=\"content\">\n<div>\n<p>Cet article vise \u00e0 vulgariser sommairement les diff\u00e9rences entre les diverses statistiques immobili\u00e8res. Aucune m\u00e9thode n\u2019est n\u00e9cessairement la meilleure et mon but n\u2019est pas de favoriser l\u2019une au d\u00e9triment de l\u2019autre, mais plut\u00f4t de montrer leurs caract\u00e9ristiques. En fait, les diff\u00e9rences s\u2019expliquent g\u00e9n\u00e9ralement par les m\u00e9thodologies et les sources de donn\u00e9es utilis\u00e9es.<\/p>\n<p><strong>La source des donn\u00e9es<\/strong><\/p>\n<p>Une diff\u00e9rence majeure dans les r\u00e9sultats obtenus provient de la base de donn\u00e9es dont on se sert. Certaines organisations fondent leurs r\u00e9sultats sur les ventes inscrites sur Centris (MLS\u00ae), ce qui signifie qu\u2019elles mesurent les ventes effectu\u00e9es par l\u2019entremise d\u2019un courtier. Par cons\u00e9quent, le nombre de ventes peut \u00eatre influenc\u00e9 par la variation de la proportion de vendeurs ayant eu recours \u00e0 un courtier immobilier. Certaines banni\u00e8res de courtage publient \u00e9galement leurs propres statistiques immobili\u00e8res, qui sont bas\u00e9es exclusivement sur les ventes de leurs courtiers.<\/p>\n<p>Une autre source de donn\u00e9es utilis\u00e9e est le Registre foncier du Qu\u00e9bec. Dans ce cas, toutes les ventes de la province, qu\u2019elles soient effectu\u00e9es par un courtier ou non, sont incluses.<\/p>\n<p><strong>La date d\u2019achat<\/strong><\/p>\n<p>Afin de classer les ventes par mois ou par ann\u00e9e, une date doit \u00eatre prise en consid\u00e9ration. Selon la source des donn\u00e9es, la date utilis\u00e9e peut \u00eatre celle de l\u2019acceptation de la promesse d\u2019achat ou celle de la date de publication de l\u2019acte notari\u00e9 au Registre foncier. Or, entre la date de l\u2019acceptation de la promesse d\u2019achat et la visite chez le notaire, quelques jours ou quelques mois peuvent s\u2019\u00e9couler. Ainsi, les r\u00e9sultats pr\u00e9senteront un certain d\u00e9calage selon la date utilis\u00e9e.<\/p>\n<p><strong>Les donn\u00e9es analys\u00e9es<\/strong><\/p>\n<p>M\u00eame si on utilise la m\u00eame source de donn\u00e9es, les r\u00e9sultats peuvent \u00e9galement diff\u00e9rer selon le ciblage des ventes. Certains prix ou indices se basent uniquement sur les constructions neuves, d\u2019autres seulement sur les reventes, tandis que parfois, les deux types de ventes sont combin\u00e9s.<\/p>\n<p>Finalement, de quel secteur parle-t-on exactement? S\u2019agit-il de la ville de Montr\u00e9al, de la RMR de Montr\u00e9al ou de la r\u00e9gion administrative de Montr\u00e9al? Les r\u00e9sultats peuvent grandement diff\u00e9rer selon le cas.<\/p>\n<p><strong>Indice des prix des propri\u00e9t\u00e9s<\/strong><\/p>\n<p>En ce qui concerne les variations de prix, quelques institutions vous pr\u00e9senteront des indices de prix aux m\u00e9thodologies complexes. Une des m\u00e9thodes pr\u00e9conis\u00e9es dans le march\u00e9 est de mesurer la diff\u00e9rence de prix entre deux ventes successives d&#8217;un m\u00eame b\u00e2timent en utilisant le pairage de ventes. Cette m\u00e9thode a l\u2019avantage de comparer l\u2019\u00e9volution du prix d\u2019une m\u00eame propri\u00e9t\u00e9 et donc de ne pas \u00eatre influenc\u00e9e par les changements de composition du march\u00e9. Cependant, cette technique \u00e9limine plusieurs propri\u00e9t\u00e9s de l\u2019analyse, puisqu\u2019un b\u00e2timent doit compter au minimum deux transactions dans un certain laps de temps pour \u00eatre consid\u00e9r\u00e9.<\/p>\n<p>Il est possible de pallier le d\u00e9faut de la m\u00e9thodologie pr\u00e9c\u00e9dente en utilisant un mod\u00e8le h\u00e9donique, qui permet de mesurer la valeur attribu\u00e9e aux diff\u00e9rentes caract\u00e9ristiques d\u2019une propri\u00e9t\u00e9 et donc d\u2019en mesurer l\u2019\u00e9volution. D\u2019autres mod\u00e8les \u00e9conom\u00e9triques utilisant des principes de s\u00e9rie temporelle peuvent \u00e9galement servir \u00e0 la production d\u2019indices (je vous \u00e9pargne ici les d\u00e9tails m\u00e9thodologiques complexes!).<\/p>\n<p><strong>Prix m\u00e9dian et prix moyen<\/strong><\/p>\n<p>Au lieu d\u2019utiliser des indices, il est possible de recourir \u00e0 un prix m\u00e9dian ou moyen. Le prix m\u00e9dian calcule le seuil o\u00f9 environ 50% des ventes ont \u00e9t\u00e9 effectu\u00e9es \u00e0 un prix sup\u00e9rieur et environ 50% \u00e0 un prix inf\u00e9rieur. Il est souvent pr\u00e9f\u00e9r\u00e9 au prix moyen, car il n\u2019est pas influenc\u00e9 par les valeurs extr\u00eames.<\/p>\n<p>La variation des prix m\u00e9dians et moyens peut cependant introduire un biais en raison de la vari\u00e9t\u00e9 des propri\u00e9t\u00e9s vendues (la composition du march\u00e9). Ainsi, le prix de vente pourrait augmenter au cours d\u2019un mois pour la seule raison qu&#8217;un plus grand nombre de propri\u00e9t\u00e9s plus ch\u00e8res ont \u00e9t\u00e9 vendues.<\/p>\n<p>Les indices de prix permettent justement de r\u00e9soudre ce probl\u00e8me. N\u00e9anmoins, les prix m\u00e9dians et moyens ont pour avantage de permettre de consid\u00e9rer l\u2019ensemble des ventes. De plus, les indices ne sont g\u00e9n\u00e9ralement disponibles que pour de gros march\u00e9s et ils indiquent une variation de prix sans n\u00e9cessairement \u00e9tablir de prix pour la p\u00e9riode.<\/p>\n<p><strong>Conclusion<\/strong><\/p>\n<p>J\u2019ai fait ici un survol des principales raisons qui expliquent pourquoi les statistiques varient d\u2019une source \u00e0 l\u2019autre. Une statistique ne surpasse pas n\u00e9cessairement une autre, mais elle mesure simplement des choses un peu diff\u00e9rentes. Il est alors primordial de bien les comprendre afin d\u2019interpr\u00e9ter correctement les r\u00e9sultats. J\u2019esp\u00e8re que cela vous aura permis de comprendre un peu mieux le vaste monde de la statistique immobili\u00e8re! &#8221;<\/p>\n<p>Retrouvez l&#8217;article original : <a href=\"http:\/\/www.lesaffaires.com\/blogues\/joanie-fontaine\/demystifions-statistiques-immobilieres\/581790\">http:\/\/www.lesaffaires.com\/blogues\/joanie-fontaine\/demystifions-statistiques-immobilieres\/581790<\/a><\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>&#8221; Plusieurs organismes et entreprises publient r\u00e9guli\u00e8rement des statistiques au sujet de l\u2019immobilier. Parfois, les r\u00e9sultats se contredisent d\u2019une source \u00e0 l\u2019autre \u2014 vous vous demandez donc peut-\u00eatre pourquoi, par exemple, certains affirment que le nombre de ventes augmente alors que d\u2019autres disent le contraire. La question se pose aussi pour la variation des prix. 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